• Manon

Comment éviter les locataires mauvais payeurs

En tant que propriétaire, votre préoccupation principale est de percevoir vos loyers chaque mois. Pour autant, malgré une sélection drastique de vos locataires, vous n’êtes pas à l’abri de tomber sur des personnes malhonnêtes ou victimes d’un accident de la vie.


On entend souvent parler des arnaques immobilières, du problème des agences, des conditions de location difficiles… mais il y a aussi le problème du locataire mauvais payeur ! Ainsi, en France, ce sont 2% des logements proposés à la location qui se trouvent dans une situation de loyers impayés. Si cela peut n’être qu’épisodique, cela peut aussi devenir une habitude concernant le locataire en question et donc un véritable problème pour le propriétaire. Un simple désaccord avec le locataire peut déboucher sur une situation où celui-ci refuse de payer son loyer. Les solutions sont alors moins nombreuses qu’il n’y parait de prime abord.



locataire mauvais payeur

Si cela reste plutôt rare en proportion de tous les biens loués en France, c’est un problème qui retombe systématiquement sur le propriétaire. En effet, les agences ne sont pas souvent d’une grande aide. L’une des vraies solutions ? Avoir souscrit à une GLI, acronyme pour “Garantie des Loyers Impayés”. Ces assurances sont une protection efficace pour le bailleur. En effet, ils assurent une couverture le cas échéant.


Cela dit, il est souvent possible de discuter avec le locataire pour essayer de trouver un terrain d’entente. Surtout si c’est la première fois que le loyer n’est pas payé. Vous pouvez par exemple lui proposer d’échelonner la dette. Dans un cas plus important, la GLI est votre meilleure solution pour vous protéger de ces problèmes. Mais comme il vaut mieux prévenir que guérir, il existe d’autres solutions et précautions que vous pourrez également mettre en place afin de vous assurer une (quasi) totale tranquillité.



Voici donc listées dans cet article, nos solutions pour que vous soyez parfaitement protégé.


Comment se prémunir des dangers de la location


Comment être sûr de trouver le bon locataire


La première solution pour se protéger des impayés est naturellement de faire le choix du bon locataire.


Pour cela vous avez plusieurs solutions :


La première est de demander le plus de garanties possibles à votre candidat. Demandez-lui le dernier avis d'imposition, son contrat de travail, et ses dernières fiches de paie. Étudiez aussi son profil et évaluez si sa situation professionnelle est stable et ses revenus suffisants pour payer le loyer et les charges. Idéalement, ses ils devraient être supérieurs à trois fois le montant du loyer.


La deuxième solution est de contacter les anciens propriétaires de votre candidat à la location. En effet, pour se prémunir des impayés de loyers, il est bon de mieux connaître ses futurs locataires, et rien de mieux pour cela que de vous en tenir à ce qu’en disent les tiers de confiance. Bien sûr, le locataire vous dira qu'il paie toujours ses factures à temps. Cependant, en appelant son ancien propriétaire, vous aurez une idée plus précise de sa capacité à respecter ses engagements. Ceci dit, plus que des mots, il est toujours utile de formaliser les choses par écrit : ainsi, afin d’épauler votre dossier, vous pourrez aussi demander à l’ancien propriétaire de vous faire parvenir une lettre officielle de recommandation mentionnant les éventuels impayés et problèmes rencontrés pendant la période du bail - en courrier recommandé évidemment. Si votre candidat ne semble pas en mesure de vous mettre en contact avec ses précédents bailleurs, c’est peut-être que les rapports n’étaient pas si bons. Ce n’est pas nécessairement synonyme de mauvais locataire mais cela peut vous permettre de faire un premier choix.


Toutefois, malgré une parfaite étude du dossier et tout le temps que vous y consacrerez, vous ne serez jamais en capacité de tout savoir. Le locataire parfait peut en effet à tout moment devenir un mauvais payeur, et ce ne sera pas forcément de sa faute.


Il pourrait perdre son emploi à tout moment et avoir du mal à en trouver un autre. Cela peut entraîner une insécurité financière et une incapacité à payer le loyer. Votre locataire peut aussi avoir un accident ou souffrir d’une maladie qui l’empêchera de travailler durant une certaine période, et si son revenu baisse, cela peut devenir handicapant pour payer le loyer.


Parce que rien n’est jamais acquis, mieux vaut se prémunir en trouvant des solutions alternatives pour se protéger des loyers impayés. Voici donc ci-après les solutions que vous pourriez mettre en place.



Demander un garant à son locataire


Vous n’êtes pas certain que ses revenus seront suffisants ? Vous voulez obtenir une garantie supplémentaire ? Demandez-lui une caution personnelle - aussi appelé “garant”.


En effet, il a peut-être un proche capable de se porter caution. Si tel est le cas, cela vous donnera une sécurité supplémentaire. Le rôle du garant est de s’engager par un acte dit “de caution” à payer le loyer du locataire en cas de défaut de paiement de ce dernier.


Vous pouvez choisir la caution simple ou la caution solidaire :


Avec la caution simple, en cas d’impayé, vous devrez entamer des démarches auprès de votre locataire afin qu’il règle sa dette. Ce n’est qu’à l’issue de ces démarches que vous pourrez vous tourner vers le garant afin de récupérer votre dû.


Avec la caution solidaire cependant, tout est plus simple. Cette fois, vous pourrez vous retourner vers le garant dès le premier impayé de loyer et lui demander d’assumer son rôle en tant que garant. Mais là encore, il y a une limite à cette solution : imaginez qu’entre la signature du bail et la période durant laquelle le locataire cesse de payer le loyer, la caution devienne insolvable. Bien qu’a priori “peu probable”, c’est pourtant une situation que vous devez d’ores-et-déjà envisager car dès lors il vous sera alors difficile d‘obtenir votre loyer.



Privilégier un locataire bénéficiant de la garantie Visale


C’est une autre solution pour se protéger des impayés, et elle est particulièrement pertinente à deux titres :


  1. c’est une solution fiable ;

  2. elle est gratuite.


Avec la garantie Visale, le propriétaire possède une garantie en cas de loyers impayés, mais également en cas de dégradation du logement. Le seul hic réside dans le fait qu’il faut remplir certaines conditions, listées ci-après :


- Le locataire doit être âgé entre 18 et 30 ans ;

- Il peut avoir plus de 30 ans s’il travaille dans le secteur privé ou agricole et que sa demande de garantie Visale intervient dans les 6 mois qui suivent sa prise de fonctions (hors CDI confirmé) ou dans les 6 mois qui suivent sa mutation ;

- Le locataire est éligible au bail mobilité ;

- Le locataire est logé par un organisme d’intermédiation locative ;

- Le logement est la résidence principale du locataire ;

- Le bail est conforme à la loi du 6 juillet 1989 ;

- Le loyer ne doit pas excéder 1 500 € à Paris et 1 300 € dans le reste de la France ;

- Le logement privé ne peut être conventionné (sauf ANAH et PLS) :

- Le logement social pour les étudiants et les alternants peut être conventionné APL ;

- La location ne peut être couverte par une autre garantie ;

- Le locataire ne peut être un membre de la famille.




Demander à son locataire de trouver une caution en ligne


Il existe désormais d’autres solutions pour se protéger contre les loyers impayés. Ainsi, si votre locataire ne peut obtenir une caution personnelle au dossier suffisamment solide et qu’il ne répond pas non plus aux conditions exigées par la garantie Visale, vous pouvez lui demander de se trouver une caution en ligne.


Des services comme Garantme, Unkle, ou encore Cautioneo proposent ce service plus qu’utile pour vous, et votre locataire. Fonctionnant avec une commission à hauteur de 3,5 % du montant du loyer, ces plateformes se porteront caution en cas d’impayés de loyers. Ainsi, en tant que bailleur, vous savez que vous êtes protégé par un service sûr, légal, et dont c’est le métier. Certes, cela représente un coût supplémentaire pour votre locataire, mais c’est parfois le prix à payer pour trouver un logement. Surtout en ces temps difficiles où malheureusement, la précarité augmente, et où de surcroît, certains locataires malhonnêtes diminuent le niveau de confiance des propriétaires lorsqu’il s’agit de louer leur bien. Les procédures françaises sont connues pour être particulièrement longues et pour protéger parfois exagérément les locataires à la morale douteuse. En tout cas, pensez à cette solution car elle peut rendre possible une situation qui semble a priori insolvable.



Souscrire une garantie des loyers impayés


La Garantie des Loyers Impayés (GLI) peut être souscrite avec n’importe quel assureur. Elle a pour vocation d’assurer le propriétaire en cas de défaut de paiement du locataire.


Mais elle représente un coût pour vous. En fonction des assurances et du niveau de garantie, il faudra compter entre 2,5 % et 5 % du montant du loyer. Pour un loyer de 500 €, une GLI affichée au taux de 5 % vous coûtera 25 € par mois. Cela diminuera légèrement la rentabilité du bien. Toutefois, si vous optez pour le régime réel d’imposition de vos revenus fonciers, vous pourrez déduire le montant de cette assurance.


D’autre part, la GLI doit être choisie avec le plus grand soin car la couverture va sensiblement varier d’un forfait à l’autre. Au moment du choix, les points importants à vérifier sont les suivants :


● Les conditions d’éligibilité des locataires (certaines assurances ne garantissent pas les loyers impayés si le locataire n’a pas un revenu représentant au minimum 2,5 à 3 fois le montant du loyer ;

● Les plafonds d’indemnisation ;

● La durée d’indemnisation en cas d’impayé ;

● La franchise ;

● La carence ;

● Le montant maximal du loyer assuré.



Et si tout va mal ?


Si, malgré toutes les précautions prises, rien ne va entre vous et votre locataire, voici nos solutions pour arrêter les dégâts tant qu’il en est encore temps.



Comment faire une rupture de bail ?


Si vous avez eu le malheur de tomber sur un locataire qui ne paie pas, vous pourriez avoir bien du mal à vous en débarrasser. En effet, selon la période de l’année et selon le litige en question, il sera plus ou moins difficile d’acter une rupture de bail. Le cas est classique : le locataire de mauvaise foi passe par le premier prétexte pour refuser de payer son loyer. S’entame alors un dialogue de sourds dont il est très (très) difficile de sortir. En effet, pour une rupture de bail, il faut passer par le terrain juridique, et cela peut être à la fois assez long et très coûteux. Et comme nous vous le disions, la loi française privilégie la protection du locataire face à celle du propriétaire, vous mettant en situation de devoir vous justifier, même si vous êtes de bonne foi.


En moyenne, une procédure d’expulsion s’étend sur 18 mois. Pire encore, le locataire peut ne pas être obligé de vous payer les loyers dus s’il est déclaré insolvable et en apporte les preuves aux instances judiciaires. Vous aurez ainsi perdu sur tous les tableaux. Avec une assurance GLI, vous êtes protégé financièrement mais aussi en cas de dégâts provoqués dans votre propriété. Aussi, elle vous garantit le versement de vos loyers et des charges qui vous sont dus a posteriori, ce qui peut être d’une aide précieuse !


Si la justice s’en mêle, voici ce que vous devez savoir sur les étapes à suivre.



Le commandement de payer


Première étape : dès que le locataire cesse de verser son loyer, faites-lui délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail prévue en cas de défaut de paiement (loyer ou charges), par le biais d’un huissier. Au passage, vous devez signaler la situation à la Commission de coordination des actions et de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), comme le stipule la loi ALUR, article 27.


Si le commandement reste sans réponse, la clause de résiliation de plein droit s’applique – au bout de deux mois pour un logement loué vide, au bout d’un mois pour un logement loué meublé. Le locataire est alors déchu de son titre d’occupation.


Attention : votre commandement de payer doit intégrer certains éléments obligatoires, comme la reproduction de la clause résolutoire prévue dans le bail de location, et l’indication au locataire de ses droits. Faute de préciser ces points, votre commandement de payer pourrait être considéré comme nul.


L’assignation en référé du locataire


Deuxième étape : faire constater la résiliation du bail par un juge d’instance, en assignant le locataire en référé au tribunal en charge. Deux mois avant l’audience, vous devez notifier cette assignation au préfet par courrier recommandé avec accusé de réception. Devant le juge, vous demanderez au passage à ce que le locataire soit condamné au paiement des loyers non versés, pour pouvoir récupérer le manque à gagner.


L’audience devant le tribunal d’instance et ses petites contrariétés


L’audience devant le tribunal d’instance peut nécessiter des délais plus ou moins longs en fonction de la charge de travail du tribunal (elle est en général plus élevée dans les zones denses, comme en région parisienne).


Avec cette procédure et les nombreuses contrariétés qu’elle peut générer pour le bailleur, le temps risque de devenir très long. En effet, le locataire peut :


- Demander le renvoi de l’affaire (par exemple pour obtenir la désignation d’un avocat à l’aide juridictionnelle, ce que le juge ne saurait refuser) ;

- Se voir accorder par le juge de nouveaux délais de paiement de ses arriérés de loyers, jusqu’à trois ans, dès lors que le locataire est en mesure de payer ; dans ce cas, la résiliation du bail n’est pas constatée et un échéancier est mis en place.


C’est seulement si cet échéancier n’est pas respecté – jusqu’à trois ans maximum, donc – que la procédure d’expulsion est possible.



La procédure d’expulsion


Nouvelle étape : la procédure d’expulsion elle-même. Une fois la décision de justice prononcée, ordonnant l’expulsion du locataire et sa condamnation à rembourser les loyers manquants, vous devez lui faire délivrer un commandement d’avoir à libérer les locaux, par voie d’huissier. Le préfet doit une nouvelle fois être notifié par lettre recommandée avec AR.


Le délai avant échéance du commandement est de deux mois – le temps que le locataire organise son relogement, si l’expulsion concerne son habitation principale. Il est incompressible. Le locataire est en droit de réclamer des délais supplémentaires, sans parler du fait que la trêve hivernale (du 1er novembre au 31 mars) empêche toute expulsion. Toutefois, ces délais ne sont accordés qu’aux locataires considérés comme étant « de bonne foi » aux yeux de la justice.


Une fois ce délai passé, si le locataire décide de se maintenir dans les lieux, il vous faut procéder à une demande de recours de la Force publique. Une procédure qui, à son tour, peut prendre des mois, en fonction de la bonne volonté des parties engagées – État, commissaire de police, autorité publique dans son entier.



Le fichage des locataires, une solution d’avenir ?


Vous êtes propriétaire d’un logement à louer, mais vous craignez de tomber sur les pires locataires possibles ? Loyers impayés, dégradations volontaires (ou non) des lieux… Les risques sont nombreux et ne vous rassurent pas, surtout qu’on ne sait jamais vraiment à qui on loue. Mais imaginez que vous puissiez connaître, à l’avance, le profil de vos futurs locataires : accepteriez-vous de faire votre choix en fonction d’une estimation de ce risque ? C’est le service (polémique) que propose une start-up britannique.



Mesurez la fiabilité de vos locataires


Voilà une start-up qui promet de faire plaisir aux propriétaires… et de s’attirer les foudres des associations de locataires ! Une société britannique nommée Score Assured propose un service assez étonnant à destination des propriétaires qui mettent leur logement en location : leur fournir un profil des candidats à la location de manière à estimer s’ils seront en mesure, ou non, de payer leur loyer, et s’ils risquent ou non de ruiner le logement.



Comment fonctionne Tenant Assured ?


La start-up passe par un site baptisé “Tenant Assured”. L’idée est simple : le propriétaire demande aux candidats à la location de s’inscrire sur ce site et de se soumettre à une enquête poussée sur leur vie numérique, notamment à travers leur usage des réseaux sociaux (Facebook, Instagram, Twitter, LinkedIn, etc.). Le logiciel Score Assured scanne ensuite le net à la recherche de tous types de publications, de photographies et d’échanges concernant ces candidats.


Au bout du compte, la start-up remet au propriétaire un dossier complet assorti d’une « note de risque ». Cette note indique que tel candidat a plus ou moins de chance de bien payer son loyer, d’être un locataire convenable, etc.