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Immobilier 2021 : Les meilleurs conseils pour dénicher un appartement qui rapporte

Investissement locatif : Comment trouver un appartement qui rapporte


Choisir le bon bien au bon endroit


Vous cherchez à acheter un appartement ou un immeuble locatif résidentiel pour dynamiser votre portefeuille d'investissement ? L'investissement immobilier peut être passionnant et très gratifiant si vous faites le bon choix. Mais à part les revenus et les récompenses, investir dans l'immobilier peut être décourageant pour un investisseur débutant.


L'immobilier est un secteur difficile et le terrain est parsemé d’embûches qui peuvent anéantir vos rendements. C'est pourquoi il est important de faire des recherches approfondies avant de vous lancer, afin de bien connaître les avantages et les inconvénients de l'investissement immobilier. Voici les éléments les plus importants à prendre en compte lorsque vous recherchez un immeuble à revenus.





Points-clés


● Examinez minutieusement le quartier : son habitabilité et ses commodités sont essentielles ;

● Un quartier avec un taux d'inoccupation élevé n'est pas bon signe ;

● Connaissez les prix de vente de la région pour avoir une idée de la valeur du marché local ;

● Recherchez le loyer moyen dans le quartier et partez de là pour déterminer si l'achat d'un bien locatif est financièrement réalisable pour vous.



Commencer la recherche


Commencez votre recherche initiale d'un bien immobilier par vous-même avant de faire appel à un professionnel. Cela vous permettra déjà de dégrossir le terrain et de clarifier les plus gros doutes que vous pourriez avoir avant d’acheter. Un agent peut vous pousser à acheter avant que vous n'ayez trouvé l'investissement qui vous convient le mieux, alors il est toujours mieux de se pré-familiariser sur le sujet avant de recourir à ses services. Et pour trouver cet investissement, vous devrez faire preuve d'un certain sens de l'investigation et d'une certaine souplesse.


Ces recherches vous aideront à définir plusieurs caractéristiques clés que vous souhaitez pour votre bien, telles que le type, l'emplacement, la taille et les commodités. Une fois que vous aurez fait cela, vous voudrez peut-être faire appel à un agent immobilier pour vous aider à conclure l'achat.


Vos options d'emplacement seront limitées par votre intention de gérer activement la propriété ou d'engager quelqu'un pour le faire à votre place. Si vous avez l'intention de le gérer vous-même, vous ne voulez pas d'un bien trop éloigné de votre lieu de résidence. Si vous faites appel à une société de gestion immobilière, la proximité est moins importante.



Les 10 points à prendre en compte dans votre choix du meilleur appartement d’investissement :


Examinons les 10 principales caractéristiques à prendre en compte lors de la recherche de la bonne propriété à louer :



1. Le quartier où se trouve le bien


Le quartier dans lequel vous achetez déterminera les types de locataires que vous attirerez et le taux d'occupation que vous pourrez espérer à l’année. Si vous achetez près d'une université, il y a de fortes chances que les étudiants dominent votre bassin de locataires potentiels et que vous ayez du mal à remplir les logements vacants chaque été. Il sera cependant beaucoup plus facile de louer tout le restant de l’année, sans compter que vous n’aurez aucun mal à obtenir des garants. Sachez que certaines villes tentent de décourager les conversions locatives en imposant des frais de permis exorbitants et en accumulant les formalités administratives. Vérifiez et documentez-vous avant de vous lancer.



2. Les impôts fonciers


Les taxes foncières varieront probablement beaucoup selon la région que vous viserez, et vous devez savoir combien vous perdrez. Des taxes foncières élevées ne sont pas toujours une mauvaise chose - par exemple, dans un excellent quartier qui attire des locataires à long terme, mais il existe des endroits peu attrayants qui ont également des taxes élevées.


Les mairies disposent de toutes les informations nécessaires sur les taxes, ou vous pouvez parler aux propriétaires de la commune en question. Assurez-vous de savoir si des augmentations de l'impôt foncier sont probables dans un avenir proche. Une ville en détresse financière peut augmenter les impôts bien au-delà de ce qu'un propriétaire peut raisonnablement demander comme loyer.



3. Écoles


e. Bien que vous soyez surtout préoccupé par les rentrées d'argent mensuelles, la valeur globale de votre bien locatif entre en jeu lorsque vous le vendez. S'il n'y a pas de bonnes écoles à proximité, cela peut affecter la valeur de votre investissement.



4. Criminalité


Personne ne souhaite habiter à côté d'un lieu de forte activité criminelle. La police locale ou la municipalité devraient disposer de statistiques précises sur la criminalité dans les quartiers. Vérifiez les taux de vandalisme, de crimes graves et de délits mineurs, et n'oubliez pas de noter si l'activité criminelle est en hausse ou en baisse. Vous pouvez également vous renseigner sur la fréquence de la présence de la police dans votre quartier.



5. Marché de l'emploi


Les lieux offrant des possibilités d'emploi croissantes attirent davantage de locataires. Pour connaître le taux de chômage dans votre région, consultez la base de données de l’INSEE. Si vous voyez l'annonce d'une grande entreprise qui s'installe dans la région, vous pouvez être sûr que les travailleurs à la recherche d'un endroit où vivre vont affluer. Cela peut entraîner une hausse ou une baisse des prix des logements, selon le type d'entreprise concerné. Vous pouvez supposer que si vous souhaitez avoir cette entreprise dans votre jardin, vos locataires en feront autant.



6. Commodités


Visitez le quartier et vérifiez les parcs, les restaurants, les salles de sport, les cinémas, les transports en commun et tous les autres avantages qui attirent les locataires. La mairie peut avoir de la documentation promotionnelle qui peut vous donner une idée de l'endroit où se trouve le meilleur mélange d'équipements publics et de propriété privée.



7. Développement futur


Le service municipal d'urbanisme disposera d'informations sur les développements ou les plans qui ont déjà fait l'objet d'un zonage dans la zone. S'il y a beaucoup de constructions en cours, il s'agit probablement d'une bonne zone de croissance. Faites attention aux nouveaux développements qui pourraient faire baisser le prix des propriétés environnantes. De nouveaux logements supplémentaires pourraient également faire concurrence à votre propriété.



8. Nombre d'inscriptions et de logements vacants


Si un quartier présente un nombre inhabituellement élevé d'inscriptions, cela peut être le signe d'un cycle saisonnier ou d'un quartier en déclin - vous devez déterminer de quoi il s'agit. Dans les deux cas, un taux d'inoccupation élevé oblige les propriétaires à baisser les loyers pour attirer les locataires. Un taux d'inoccupation faible permet aux propriétaires d'augmenter les loyers.


9. Loyers moyens


Les revenus locatifs seront votre gagne-pain, vous devez donc connaître le loyer moyen de la région. Assurez-vous que tout bien que vous envisagez de louer peut supporter un loyer suffisant pour couvrir le paiement de votre hypothèque, les taxes et les autres dépenses. Faites des recherches suffisamment approfondies sur la région pour savoir où elle pourrait se diriger dans les cinq prochaines années. Si vous pouvez vous offrir la région aujourd'hui, mais que les taxes doivent augmenter, une propriété abordable aujourd'hui pourrait signifier la faillite plus tard.



10. Catastrophes naturelles


L'assurance est une autre dépense que vous devrez soustraire de vos rendements, vous devez donc savoir exactement combien elle vous coûtera. Si une région est sujette aux tremblements de terre ou aux inondations, les frais d'assurance peuvent impacter vos revenus locatifs de manière non négligeable.



Les démarches à entamer


1. Obtenir des informations


Les sources officielles sont excellentes, mais vous devez parler aux voisins pour obtenir de véritables informations de terrain, plus proches de la réalité. Parlez aussi bien aux locataires qu'aux propriétaires. Les locataires seront beaucoup plus honnêtes sur les aspects négatifs d'un quartier, car ils n'y ont pas investi et sont “libres” de partir à tout moment. Visitez le quartier à différentes heures et différents jours de la semaine pour voir vos futurs voisins en action.



2. Choix d'un bien immobilier


Le meilleur investissement immobilier pour les débutants est généralement une petite maison familiale en banlieue ou un appartement en copropriété. Les copropriétés nécessitent peu d'entretien, car l'association de copropriétaires se charge des réparations extérieures, vous laissant vous occuper de l'intérieur. Cependant, les appartements ont tendance à générer des loyers plus bas et à prendre de la valeur plus lentement que les maisons de quartier.


Les maisons familiales ont tendance à attirer des locataires à long terme. Les familles ou les couples sont parfois considérés comme de meilleurs locataires que les célibataires, car on pense que les familles peuvent être financièrement stables et payer le loyer régulièrement.


Une fois que vous avez choisi le quartier où investir, recherchez une propriété ayant un potentiel d'appréciation et un bon flux de trésorerie prévisionnel. Vérifiez les propriétés qui sont plus chères que ce que vous pouvez vous permettre, ainsi que celles qui sont à votre portée. Les biens immobiliers se vendent souvent en dessous de leur prix de vente.


Observez les prix d'inscription d'autres propriétés et consultez les registres municipaux pour connaître le prix de vente final afin de vous faire une idée de la valeur réelle du marché dans un quartier.


Pour le potentiel d'appréciation, recherchez une propriété qui, avec quelques changements cosmétiques et des rénovations mineures, pourrait attirer des locataires capables de payer des loyers plus élevés. Cela augmentera également la valeur du bien si vous décidez de le vendre après quelques années.


Bien entendu, pour que l'entreprise soit rentable, il est important d'acheter un bien à un prix raisonnable. La recommandation pour un bien locatif est de ne pas payer plus de 12 fois le loyer annuel que vous pensez percevoir.



3. Déterminer le loyer


Comment détermine-t-on le loyer potentiel ? Vous allez devoir faire une estimation éclairée. Ne vous laissez pas emporter par des hypothèses trop optimistes. Fixer un loyer trop élevé et se retrouver avec un logement vide pendant des mois réduit rapidement le bénéfice global. Commencez par le loyer moyen du quartier et partez de là. Demandez-vous si votre logement vaut un peu plus ou un peu moins, et pourquoi.


Pour savoir si le montant du loyer vous convient en tant qu'investisseur, calculez ce que le bien vous coûtera réellement. Soustrayez votre paiement hypothécaire mensuel prévu, les taxes foncières divisées par 12 mois, les coûts d'assurance divisés par 12, et une généreuse allocation pour l'entretien et les réparations.


Ne sous-estimez pas les coûts d'entretien du bien. Ces dépenses dépendent de l'âge du bien et de la quantité d'entretien que vous prévoyez de faire vous-même. Un immeuble récent nécessitera probablement moins de travaux qu'un immeuble plus ancien. Un appartement dans une communauté de retraités ne subira probablement pas le même nombre de dommages qu'un logement universitaire hors campus.


Faire ses propres réparations permet de réduire considérablement les coûts, mais cela signifie aussi être disponible 24 heures sur 24 et 7 jours sur 7 en cas d'urgence. Une autre option consiste à faire appel à une société de gestion immobilière, qui s'occupera de tout, des toilettes cassées à la collecte du loyer chaque mois. Attendez-vous à payer environ 10 % du revenu locatif brut pour ce service.


Si tous ces chiffres sont équilibrés ou, mieux encore, s'il reste un peu d'argent, vous pouvez demander à votre agent immobilier de vous soumettre une offre.



4. Réaliser l'achat


Les banques ont des exigences de prêt plus strictes pour les immeubles de placement que pour les résidences principales. Elles partent du principe qu'en cas de difficultés, les gens sont moins enclins à mettre en péril leur maison qu'un bien commercial. Soyez prêt à verser un acompte d'au moins 20 à 30 %, plus les frais de clôture. Faites inspecter la propriété par un professionnel et demandez à un avocat spécialisé dans l'immobilier de tout vérifier avant de signer.


N'oubliez pas de souscrire une assurance suffisante. L'assurance locataire couvre les biens du locataire, mais l'immeuble lui-même est la responsabilité du propriétaire, et l'assurance peut être plus chère que pour un logement similaire occupé par le propriétaire. Les intérêts hypothécaires, l'assurance et la dépréciation de la propriété sont tous déductibles des impôts jusqu'à un certain montant.



Bilan de notre dossier sur l’investissement locatif


Chaque région a de bonnes villes, chaque ville a de bons quartiers, et chaque quartier a de bonnes propriétés. Pourtant, il faut beaucoup de travail et de recherche pour réunir ces trois éléments. Lorsque vous trouvez votre bien locatif idéal, gardez des attentes réalistes et assurez-vous que vos finances soient suffisamment saines pour que vous puissiez attendre que le bien commence à générer de l'argent et enfin profiter sereinement des fruits de votre labeur ! Alors bonne chance à vous, et excellent investissement avec manonchasseurimmo.com !

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