• Manon

Comment faire une offre d'achat immobilière ?

Au moment d'acheter un bien immobilier, l'une des étapes la plus cruciales est sans aucun doute l'offre d'achat. Cette étape va permettre de concrétiser le projet ou pas. Elle n'est pas à prendre à la légère si on veut que l'offre soit acceptée. Lorsqu'un propriétaire met son bien en vente, le bien est mis en valeur au maximum pour plaire au plus grand nombre afin de vendre rapidement. Si c'est réussi, ce sera à l'acquéreur à se mettre en avant pour se démarquer et on a souvent tendance à l'oublier. Voici quelques conseils pour mettre toutes les chances de votre côté.



1. Validez le bien immobilier


Ce conseil peut paraître enfantin, mais je pense que perdre son temps est le pire des fléau. Je ne suis pas de celle qui encourage ses clients à faire des offres d'achat tant que l'on est pas sur de son choix.

Le retour arrière est toujours possible mais plus le projet est réfléchi en amont moins il y a de chance de revenir sur sa décision.

Il est vrai cependant que sur un marché tendu, il faut vite se décider. D'où l'intérêt de faire appel à un chasseur immobilier dans sa recherche, puisqu'il a l'habitude du marché des éléments à prendre en compte pour bien acheter.

Pour être sûr que le bien corresponde à nos attentes, il y a plusieurs éléments à vérifier pendant la visite, notamment le quartier, l'état du bien (disposition, travaux éventuels, copropriété...) ainsi que le contexte de la vente.

2. Vérifiez le dossier technique

Beaucoup le survolent, certains n'en prennent même pas connaissance mais il est primordial. Ce dossier va reprendre les caractéristiques du bien et doit être rédigé par une société de diagnostics immobilier certifiée et assurée. Ce dossier est obligatoire pour la vente et la location et les diagnostics dépendent du bien.

Par exemple pour une maison le diagnostic de surface loi carrez n'est pas obligatoire alors qu'il l'est pour un appartement. Vous retrouverez ici la liste des diagnostics obligatoires.

C'est ici que vous allez retrouver le fameux DPE, diagnostics de performance énergétiques, réformé en juillet 2021 dans le but d'assainir le parc immobilier devenu bien trop énergivore.

Il faut aussi demander la taxe foncière et les factures de dépenses énergétiques (depuis 2022 elles doivent être indiqués sur l'annonce). Si le bien est en copropriété il faut aussi vérifier les 3 derniers procès verbaux d'assemblée générales (PV AG) afin de voir ce qui est prévu dans les années à venir et les 3 derniers appels de charges de copropriété.

3. Faites bonne impression

Dès la première prise de contact il faut faire bonne impression que ce soit avec l'agent immobilier ou le propriétaire.

Par téléphone, posez quelques questions avant d'envisager une visite afin de ne pas vous déplacer pour rien et de ne pas faire perdre du temps à tout le monde (environnement, transport, état du bien et de la copro, travaux à envisager...). Cela montre que votre projet est déjà bien engagé et que vous n'êtes pas un touriste.

Sur place, ne dénigrez pas le bien, peu importe ce que vous en pensez, et encore moins pour pouvoir négocier. Sachez qu'en général pour le propriétaire est attaché à son bien et aura du mal à avaler la critique. Et la négociation se base sur des éléments factuels comme le coût des travaux pour rendre le bien habitable, la décoration ne fait pas partie d'une négociation éventuelle.

A l'issu de la visite, faites un retour dès que possible sur vos premières impressions et sur votre intérêt ou non pour le bien. Cela permettra à l'agent immobilier de mieux cerner vos attentes afin de vous proposer éventuellement un autre bien. C'est très souvent oublié par les acquéreurs qui ne prennent même pas le temps de faire un retour sur la visite. Le propriétaire vous a ouvert les portes de chez lui, la moindre des politesses est de le tenir informé, même si le bien ne vous intéresse pas.

4. Fournissez un dossier complet

Si au contraire le bien vous intéresse, ne tardez pas trop à faire une offre, surtout sur un marché tendu. Si l'agent immobilier est professionnel il vous enverra rapidement le dossier technique. S'il faut attendre une semaine pour avoir l'ensemble des éléments, faites une offre et réfléchissez après.

Je n'aime pas fonctionner ainsi mais des fois nous n'avons pas le choix. En tant qu'acquéreur vous êtes réellement engagé dans la vente qu'une fois le compromis de vente signé et que les 10 jours de rétraction sont passés.

Faire une offre d'achat n'engage pas l'acquéreur à acheter alors que si un propriétaire contre-signe une offre, il doit légalement vendre son bien à l'acquéreur et au prix convenu.

Une offre d'achat doit comporter à minima :

  • nom et prénom

  • état civil

  • adresse

  • adresse du bien

  • prix proposé frais d'agence inclus

Et afin de convaincre le propriétaire rien de tel qu'un plan de financement déjà validé avec votre banque ou un courtier.

5. Démontrez votre sérieux et intérêt pour le bien

Pour cela, contactez rapidement après la visite l'agent ou le propriétaire pour signifier oralement votre souhaite de faire une offre et voir si une négociation éventuelle est envisageable. Si c'est le cas il faut toujours qu'elle soit justifiée.

Formalisez ensuite votre offre par mail avec les éléments cités plus haut. Certains propriétaires seront aussi sensibles à un petit mot expliquant pourquoi vous avez eu un coup de coeur pour le bien. Cette attention est appréciée lorsque vous n'avez pas pu rencontrer le propriétaire en direct ou si ce dernier a un fort attachement émotionnel avec le bien.

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