• Manon

Que regardent les acheteurs lors d’une visite immobilière ?

Quels détails prendre en compte avant d’acheter un bien immobilier


Comment évaluer l’état d’un appartement avant d’envisager un investissement locatif


L'achat d'un bien immobilier est beaucoup plus coûteux qu'un simple acompte et un paiement hypothécaire mensuel. Posséder un bien immobilier peut s'accompagner de son lot de factures supplémentaires, en particulier si l'on considère les réparations imprévues. En fait, en 2020, le ménage français moyen a dépensé environ 13 000 euros pour des réparations et autres services à domicile, contre seulement 9 000 euros l'année précédente.


coût réparation maison

Les coûts de réparation d'une maison peuvent rapidement s'accumuler ; même si vous vous occupez vous-même des travaux, vous devrez tenir compte du prix des matériaux, sans parler de votre temps. Bien que certains experts recommandent de mettre de côté au moins 1% de la valeur de votre maison chaque année pour l'entretien et les urgences liées à la maison, l'un des aspects les plus difficiles de l'accession à la propriété est que de nombreux coûts de réparation sont difficiles à prévoir et à évaluer. Surtout que si vous êtes là pour investir, un calcul précis des frais à prévoir vous permettra d’évaluer la possibilité d’un retour sur investissement avec le maximum d’exactitude possible. Nous avons rassemblé ci-après certains des coûts de réparation les plus courants afin que vous puissiez être prêt à savoir ce qui vous attend. Vous pourrez ainsi faire le bilan entre le prix de vente affiché du bien en question, les coûts à prévoir, et ainsi évaluer la viabilité de votre projet. Si vous y êtes bien préparé, cela peut également constituer une base solide de négociation pour ramener le prix d’achat à la baisse et rendre possible un projet qui ne l’était peut-être pas au départ. Surtout si l’emplacement du bien est intéressant pour vous.



Coûts estimés des réparations les plus courantes d'une maison


Si des mesures préventives peu coûteuses, comme le nettoyage des gouttières ou le remplacement des contre-fenêtres, peuvent contribuer à réduire les coûts des réparations courantes, lorsque vos tuyaux éclatent et inondent votre sous-sol, vous pourriez avoir à débourser des milliers d'euros, une somme que vous devrez débourser immédiatement. Ou peut-être une tempête balaiera-t-elle votre ville, apportant avec elle des rafales de vent qui font tomber un arbre sur votre toit. Pour beaucoup d'investisseurs qui n'ont pas prévu un tel cas de figure, une telle catastrophe serait presque impossible à couvrir, c'est pourquoi il est sage de se préparer aussi à faire des réparations d'urgence de votre maison ou appartement en investissement locatif.



Réparation des fondations


Les dommages aux fondations touchent les maisons lorsque le temps fait gonfler la nappe phréatique et se contracte avec la sécheresse. Ces types de changements mettent les fondations en danger, et l'humidité supplémentaire peut faire des poutres de soutien en bois une cible attrayante pour les termites. Comme les fondations constituent l'empreinte littérale de votre maison, les réparations peuvent être compliquées et coûteuses.


Les dommages aux fondations sont également une réparation courante après une inspection de la maison et peuvent coûter plus de 10 000 €.


Coût moyen de la réparation des fondations : 2 000 € à 7 000 €, jusqu'à 40 000 €.



Problèmes électriques


Bien que les réparations domestiques en mode “Do It Yourself” semblent être une tendance croissante, il est généralement préférable de laisser les problèmes électriques et le câblage aux professionnels (c'est-à-dire aux électriciens) car ils nécessitent des compétences très spécifiques. Le risque de commettre une erreur et de s'électrocuter - ou de déclencher un incendie - fait qu'engager un professionnel certifié vaut bien la dépense supplémentaire. Et selon le type de problème électrique auquel vous êtes confronté, votre facture peut aller de quelques centaines à plusieurs milliers d'euros.


Coût moyen des réparations électriques : 150 à 450 € pour des réparations mineures ; 2 000 à 6 000 € pour un câblage électrique complet.



Réparation de la toiture


Lorsqu'il y a un problème avec votre toit, vous devez le réparer rapidement avant que des dommages à long terme ne soient causés à la partie la plus essentielle de votre maison. Les principaux signes de dommages à la pièce sont les taches sur le plafond, les fuites ou les bardeaux manquants. Si vous soupçonnez que quelque chose ne va pas avec votre toit, appelez immédiatement un expert et soyez prêt à payer des milliers d'euros pour les réparations.


Coût moyen des réparations de toiture : 300 à 2 000 € pour des réparations partielles ; 5 500 à 11 000 € pour un remplacement complet de la toiture.



Réparation ou remplacement d'un chauffe-eau


En raison de l'accumulation de minéraux, de la sur-utilisation et de la défaillance régulière des composants, les chauffe-eau ne sont malheureusement pas éternels. Selon l'ampleur des réparations effectuées sur votre chauffe-eau, vous pourriez avoir à payer pour un nouveau chauffe-eau. Si vous avez déjà pris une douche froide en plein hiver, vous savez que cette réparation est essentielle à votre qualité de vie.


Coût moyen des réparations d'un chauffe-eau : 600 € pour la réparation, jusqu'à 1 300 € pour le remplacement.



Dégâts des eaux


Les dégâts des eaux sont une réparation assez courante, car ils peuvent provenir d'une chose aussi minime qu'un trou dans un tuyau, être causés par le travail bâclé du plombier précédent, ou être le résultat d'un toit qui fuit et d'orages inhabituels.


Coût moyen pour réparer un dégât des eaux : de 1 000 € à 5000 €, avec une moyenne de 3 000 €.



Réparer les canalisations ou en installer de nouvelles


La réparation de vieilles canalisations est le type de réparation souvent nécessaire après une inspection de la maison. Des matériaux de construction obsolètes présentant un problème connu de fabrication, des systèmes septiques ou d'évacuation des eaux usées anciens, ou tout simplement une défaillance de base causée par le passage du temps, sont autant d'éléments susceptibles de déterminer si vous devrez prendre en compte les problèmes de tuyauterie dans le tableau financier global de l'accession à la propriété.


Coût moyen de réparation des canalisations : entre 300 € pour la réparation d'une fuite et 2 500 € pour la réparation d'une canalisation d'égout.



Réparation de la fosse septique


Le remplacement d'une fosse septique est loin d'être un travail prestigieux. Et pour ajouter l'insulte à l'injure, c'est une réparation domestique qui peut coûter plus de 1 000 € si vous faites appel à un professionnel pour faire le travail. Les bons plombiers s'occupent régulièrement des eaux usées, mais ce n'est pas leur tâche favorite, ce qui est compréhensible. Attendez-vous à payer plus cher pour que quelqu'un fasse le sale boulot de réparation de vos canalisations.


Coût moyen de réparation d'une fosse septique : 1 500 € en moyenne pour une réparation, 3 000 € à 9 500 € pour une nouvelle installation.



Réparation ou installation d'un système de chauffage ou de climatisation


Qu'il fonctionne au gaz, au mazout ou à l'électricité, un nouveau système de chauffage ou de climatisation est un investissement coûteux mais rentable, qui devrait vous durer de 12 à 15 ans. Et au milieu de l'été pendant une vague de chaleur - ou, de même, au milieu de l'hiver pendant une vague de froid - c'est une réparation domestique que vous ne voudrez pas remettre à plus tard, jusqu'à ce qu'elle tombe en panne.

Les économies financières réalisées grâce à un climatiseur plus récent et plus économe en énergie valent souvent le coût en soi, mais le fait d'avoir la certitude de pouvoir contrôler l'environnement de votre famille dans des conditions extrêmes est également un élément à prendre en compte.


Coût moyen de réparation d'un appareil de chauffage ou de climatisation : jusqu'à 600 € pour la réparation d'un climatiseur, de 5 000 € à 12 500 € pour l'installation d'un appareil de chauffage par un professionnel.


Élimination des moisissures


Les moisissures se développent à l'intérieur des maisons en raison de l'humidité et peuvent entraîner des problèmes de santé chez tous les individus, mais sont particulièrement dangereuses pour les jeunes enfants. Si vous découvrez des moisissures dans votre maison, vous devez les éliminer au plus vite.


Il est parfois possible d'éliminer des moisissures mineures à l'aide d'un produit d'élimination des moisissures, d'eau chaude savonneuse ou d'un mélange d'eau de Javel, mais si les moisissures sont importantes, il est préférable de faire appel à un professionnel. L'omniprésence des spores dans notre environnement peut souvent être contrôlée avec un entretien approprié, mais si vous découvrez de grandes sections de moisissures dans les murs de votre maison ou sur des surfaces dans votre bien immobilier, il faut s'en occuper immédiatement.


Coût moyen de l'élimination des moisissures : 2 300 €.



Dommages causés par les termites


Le problème avec les termites est qu'elles mangent littéralement la charpente de votre maison et, au sens figuré, votre argent. Une infestation peut facilement causer 8 000 € de dommages à votre maison.


Le coût de cette réparation dépend de la durée pendant laquelle ces insectes nuisibles ont rongé les fondations de votre maison, donc au premier signe de dommages causés par les termites, vous devez faire appel à un professionnel. Il est également judicieux de demander à un expert en lutte contre les nuisibles de jeter un coup d'œil à votre bien immobilier avant de l'ouvrir à la vente sur le marché, afin d'éviter les surprises inattendues à la clôture.


Coût moyen pour réparer les dégâts causés par les termites : une moyenne de 550 € pour le traitement, bien que les dommages importants causés par les termites à une maison puissent coûter en moyenne 8 000 €.


Comment financer le coût des travaux


Les dépenses imprévues peuvent nuire à votre budget mensuel. Si vous disposez déjà de capitaux pour financer des travaux, ceux-ci peuvent vous sauver la mise. Toutefois, si vous n’avez pas de liquidités pour remettre en état l’appartement ou la maison dans laquelle vous allez investir, vous aurez besoin d'une source de financement pour couvrir la facture.


Si vous devez faire face à une réparation imminente du toit ou à une réparation inattendue des fondations, un prêt personnel pourrait vous aider. Si vous choisissez un prêteur qui offre des taux d'intérêt raisonnables et des paiements mensuels fixes, il peut être moins pénible financièrement d'engager des experts pour terminer le travail. Le faire soi-même peut apparaître comme une solution envisageable car moins coûteuse, mais n’oubliez pas que si vous ne disposez pas du savoir faire adapté, vous risquez de mettre non seulement énormément de temps, mais également de mal faire les travaux, ce qui quoiqu’il arrive vous ferait réengager des professionnels par la suite. Vous auriez ainsi payé deux fois pour la même chose, sans compter que vous n’aurez en principe pas accès aux tarifs pro sur les matières premières, et celles-ci peuvent revenir beaucoup plus cher qu’on ne le croit.


Un prêt personnel adapté peut vous éviter de payer des intérêts élevés sur des réparations déjà coûteuses. Les dettes de cartes de crédit peuvent gonfler trop facilement, mais avec un prêt personnel, vous pouvez choisir un taux d'intérêt fixe et un calendrier de paiement simple.



À quoi sert la loi Pinel pour l’investissement locatif ?


Mis en place en 2014 par l’ancienne ministre du logement Sylvia Pinel, le dispositif Pinel est une mesure qui facilite l’investissement locatif afin non seulement de développer le parc immobilier via la construction de logements neufs mais aussi de permettre aux ménages modestes de se loger de manière décente en favorisant les travaux de rénovations d’appartements anciens ou vétustes. Le successeur du dispositif Duflot permet aux propriétaires investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 63 000 € sous conditions bien précises.


En effet, nombre d’investisseurs passent par des outils de simulation pour avoir une idée précise des conditions sur leur projet : le logement doit être dans une zone éligible au dispositif, être loué nu, au titre de résidence principale pendant une durée d’engagement de 6, 9 ou 12 ans à un locataire respectant des plafonds de revenus donnés.


Le dispositif d’investissement locatif Duflot a remplacé le dispositif Scellier au 1er janvier 2013. Il a ensuite été complété par le dispositif Pinel à partir de septembre 2014. Les dispositifs Duflot et Pinel permettent de bénéficier d’une réduction d’impôt pour l’acquisition ou la construction d’un logement neuf ou à réhabiliter, sous certaines conditions.


Le dispositif concerne :


● Les logements acquis neuf ou en état futur d’achèvement (Vefa) ;

● Les logements que l’investisseur fait construire ;

● Les logements qui ne satisfont pas aux conditions de décence et qui sont réhabilités ;

● Les logements lourdement rénovés ;

● Les locaux transformés en logements.


Le dispositif Pinel permet à l’investisseur de s’engager à louer son logement pour une durée de 6, 9 ou 12 ans. Il offre la possibilité de louer à l’un de ses ascendants ou descendants à partir de janvier 2015 si les plafonds de loyers et conditions de ressources du locataire sont satisfaits.


L’avantage fiscal :


La réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient du logement (selon le cas, il s’agit du prix d’achat et des frais d’achat ou du prix d’achat et du montant des travaux). Ce prix de revient est retenu dans la limite d’un plafond au m2 fixé à 5 500 € le m2 et dans la limite, pour une année, de 300 000 €.


Avec le dispositif Pinel, la réduction est de 18 à 21 % selon la durée de l’engagement locatif.


Ce qu’il faut retenir


Les coûts de réparation inattendus d'une maison, comme la réparation des dégâts causés par les termites ou le remplacement d'un chauffe-eau cassé, peuvent rapidement consommer vos économies. Pour parer à tout problème imprévu, il est judicieux de disposer de liquidités ou d'un prêt dans lequel vous pouvez puiser en cas de besoin. Les prix de tous les coûts de réparation de la maison varient en fonction de l'endroit où vous décidez d'investir et de l'étendue des dommages à réparer. Dans tous les cas, faites jouer les aides de l'État à votre disposition pour diminuer au maximum vos frais. Enfin, pour évaluer si le bien qui vous intéresse mérite d’être acheté, faites le bilan financier entre prix d’achat du bien, coût attendu des travaux, aides éventuelles, et intérêts bancaires à rembourser. Bonne chasse !


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