10 manières de m'assurer que j'ai trouvé le bien de mes rêves

Faire un achat immobilier n'est pas chose aisée surtout lorsqu'il s'agit d'un premier achat et que vous êtes primo-accédants ou encore que vous achetez en couple. Chacun a ses attentes et ses envies et le coup de coeur de l'un n'est pas forcément le coup de coeur de l'autre. Je vous donne ici quelques pistes à explorer pour s'assurer que vous êtes sur la bonne voie.



1/ La localisation


Je ne cesse de le rabâcher à mes clients mais il s'agit du critère numéro 1 quand on achète, LA LOCALISATION !


Cela ne veut pas dire qu'il faut acheter uniquement dans les beaux quartiers. Tout dépend de votre projet, du la durée de détention estimée, de votre objectif et de vos envies.


Si vous voulez faire un coup à la revente avec en ligne de mire une belle plus value, vous pouvez investiguer du côté des fameux "quartiers en pleine mutation". Ce sont clairement des quartiers peu séduisants de prime à bord mais qui sont en train d'être rénovés, modernisés et qui de par leurs prix encore attractifs attirent bon nombre de personnes voulant également faire un coup ou les investisseurs. Si vous visez le long terme (15/20 ans) ces quartiers peuvent être un bon paris. Comme la ville de Saint-Ouen qui a pris +70% en l'espace de 10 ans.


Si au contraire, vous recherchez à vous établir dans un quartier familial, agréable à vivre, à proximité de toutes commodités avec éventuellement de bonnes écoles et qui a déjà une réputation bien assise, il faudra plutôt vous tourner vers les quartiers au prix déjà très élevés mais qui vous confèrent un environnement sain, sécurisé et une valeur sûre pour votre patrimoine. Pour ce type de projet, on peut viser le court terme à la revente (5/10 ans), le marché ayant peu de chance de s'écrouler en si peu de temps, la valeur de revente sera plus ou moins stable et vous ne serez pas perdants. Seulement si vous vous laissez au moins 5 ans pour amortir les frais de notaire. Vous pouvez même être gagnant si vous trouvez un bien à rénover à prix raisonnable dans ce type de quartier mais la maitrise des coûts est primordiale.


A noter tout de même que la conjoncture actuellement entre crise sanitaire et crise économique me fait mentir pour les personnes ayant acheté il y a 10 ans dans les beaux quartiers de Paris et voulant revendre, ils sont parfois perdant.


2/ Votre ressenti dans le bien


Ce ressenti est primordial. On dit souvent que la première impression est la bonne. C'est important de s'écouter et de s'imprégner de l'atmosphère d'un bien. C'est un exercice qui peut être plus ou moins délicat selon les personnes mais qui est important.


Comment vous sentez-vous dans le bien ? Mis à part la décoration et l'exposition, ressentez-vous de bonnes ondes ? Arrivez-vous à projeter ?


S'il y a beaucoup de travaux à envisager et que vous avez beaucoup de mal à visualiser l'appartement autrement, votre artisan, architecte, décoratrice d'intérieure ou encore votre chasseur immobilier pourra vous aider à y voir plus clair à travers des projections 3D.


Enfin, je vous conseille de visiter le bien plusieurs fois à différentes heures de la journée. Le matin, le midi et en fin de journée pour vous rendre compte des nuisances éventuelles ou pour rencontrer vos futurs voisins !


3/ Les possibilités d'aménagement


Il faut toujours essayer de récupérer le plan du bien ou du moins d'en faire un croquis avec des côtes pour pouvoir imaginer les possibilités du bien,


Pour vous éventuellement mais également pour la revente.


S'il s'agit actuellement d'un grand 2 pièces de 60m2 et que vous n'avez pas besoin de 2 chambres, c'est l'idéal pour vous. Cependant ce type de surface s'apparente plutôt à des 3 pièces, donc avec 2 chambres en Ile-de-France. Ce qui veut dire que s'il y a une possibilité de le transformer en 3 pièces c'est forcément un plus.

Le cas contraire, sera forcément un frein à la revente.


La possibilité de pouvoir éventuellement ouvrir la cuisine sur le séjour est aussi un plus. Comme celle d'avoir une fenêtre dans les pièces d'eau ou encore les WC séparés. Si un dressing est envisageable ou un espace bureau ce sont aussi des points positifs.


Il y a ce que vous vous allez en faire en fonction de vos besoins et les possibilités d'aménagement que propose l'appartement qui permettront de séduire le plus grand nombre de personnes en cas de revente.


4/ Les projets prévus dans le quartier


On y pense pas toujours mais il est important de s'informer auprès de la mairie, de l'urbanisme et du PLU (plan local d'urbanisme) sur les projets à venir dans le quartier. Typiquement j'ai visité à titre personnel un bien qui remplissait beaucoup de mes critères. Mais l'agent m'a prévenue qu'un centre commercial allait être construit non loin de là sous peu. Il pensait surement bien faire en me donnant cette information.

Cependant de mon côté, j'ai de suite pensé aux nuisances sonores et à l'augmentation du trafic dans la rue.


La rénovation ou la création d'un bâtiment à proximité est synonyme d'embelli pour le quartier donc ce ne sont pas forcément des points négatifs mais si la nuisance sonore est un frein, vous feriez mieux de faire demi-tour. D'autre part, ce type de projet nécessite toujours le passage d'un huissier afin de vérifier que la construction n'entrave pas les fondations des alentours et si à l'instant t rien n'est pas apparent, en zone urbaine, des fissures peuvent apparaitre sur l'immeuble pour un projet qui a lieu à des centaines de mètres.


La lecture du PLU peut aussi vous permettre de voir quelles sont les constructions autorisées sur le secteur et si par exemple le petit immeuble de 2 étages qui vous permet une jolie vue dégagée à ce jour n'a pas vocation à se transformer en immeuble de 10 étages à terme.


Soyez donc vigilant !


5/ La vie du quartier


Après avoir visité l'appartement faites toujours un tour dans les environs pour voir si le quartier correspond à vos attentes.


Est-ce important pour voir d'avoir tous les commerces au pied du l'immeuble ou au contraire préférez-vous marcher un peu et être dans une rue tranquille ?


La proximité de restaurants peut être très intéressante et pratique, mais peut être entrainer des nuisances olfactives et sonores par exemple.


Vérifiez la propreté du quartier, la diversité des commerces, l'accessibilité des trottoirs, les zones piétonnes ou pour les vélos... autant d'indices qui vous donneront un aperçu de la qualité de vie dans le quartier.


6/ La proximité des transports existants et à venir


C'est un point important même si vous n'utilisez pas les transports, encore une fois pensez à la revente.


C'est un gage d'accessibilité important et la proximité d'un transport fait forcément grimper le prix du bien. Ou au contraire, une distance trop importante par rapport à un transport à tendance à dévaluer le prix du bien. Une distance acceptable souvent jusqu'à 10min à pied maximum. Certains acquéreurs acceptent de marcher jusqu'à 15min. Mais au délà ca devient compliqué.


Une alternative c'est d'être à plus de 20min à pied d'un métro ou d'un RER mais d'avoir la possibilité de s'y rendre en bus depuis son domicile. Cette solution peut être intéressante si le prix du bien est vraiment intéressant ou si le trajet RER / Métro n'est pas très long ou ne nécessite pas trop de changement.


Enfin les biens qui n'ont pas encore de métro ou de RER à proximité mais qui se situe à proximité d'un projet d'une future gare est un bon investissement. Cela va ramener du neuf au quartier et les prix sont toujours plus abordables dans ces quartiers. La plus value à la revente est quasiment assurée dans ce cas de figure. Cela nécessite cependant de trouver une alternative aux transports jusqu'à l'arrivée de la nouvelle ligne. N'oubliez pas de vérifier le tracé de la nouvelle ligne afin d'éviter qu'elle ne passe à proximité de votre jardin par exemple pour des raisons évidentes de bruit et de mouvement de sol.


7/ L'évolution des prix du marché


C'est une donnée importante à avoir en tête. Connaitre son marché est primordial lorsque l'on souhaite faire un achat immobilier. Ou alors il faut se faire accompagner par un professionnel, notamment un chasseur immobilier qui pourra vous conseiller au mieux.


Les prix varient souvent en fonction de la conjoncture économique : crise, inflation... La crise de 2008 et celle que nous traversons en 2020 en sont de bon exemple. Le marché pendant ces crises n'est pas du tout représentatif des périodes qui précèdent les crises. Par exemple les prix à Paris sont en baisse entre 5 et 10% selon les sources alors que la ville de Brest a vu ses prix flamber de plus de 30%. Si vous ne l'avez pas encore fait, il est temps d'investir en Bretagne !


8/ Le prix d'achat


Connaître son marché est nécessaire pour acheter au bon prix et faire un offre en adéquation avec le bien, son environnement et la conjoncture. Bien que le prix d'un bien ne soit déterminé purement et simplement que par l'offre et la demande.


Les sites en ligne d'évolution des prix du marché sont de bons indicateurs mais il ne faut pas faire une offre uniquement sur la base de ces sites. D'une part car certains parlent en net vendeur et d'autres en frais d'agence. Donc compliqué de s'y retrouver...


Pour évaluer un bien il y a la méthode par comparaison qui va permettre de comparer un bien aux bien similaires du quartier et la méthode par capitalisation qui va permettre de prendre en compte les caractéristiques intrinsèques du bien et les revenus qu'il génère s'il s'agit d'un investissement locatif.


9/ Les travaux


C'est un poste souvent négligé par les acquéreurs et le budget est souvent largement dépassé au fur et à mesure des travaux. Mais ayez bien en tête que la facture va venir s'ajouter au prix total de votre bien et qu'il vaut garder un prix au M2 cohérent pour envisager de revendre sans y laisser trop de plumes.


Je conseille toujours à mes clients de faire passer des artisans ou un architecte en fonction de l'ampleur des travaux afin de budgétiser les travaux et d'avoir une idée de la faisabilité du projet avant même de signer un compromis de vente.


Cela permet de se projeter aussi sur l'aménagement futur du bien et ses possibilités.


Depuis Juillet 2021, il faut aussi être très attentif aux performances énergétiques du bien à travers le DPE (diagnostic énergétique). L'objectif est d'établir un document fiable et lisible qui repose sur des caractéristiques techniques et environnementales en accord avec la Loi Climat et Résilience.


Ce document permet d'avoir une idée des travaux qui vont être nécessaires afin d'améliorer les performances énergétiques du bien, nécessaires s'il s'agit d'un investissement locatif et que la note globale du DPE est inférieure à D.


10/ La vie de la copropriété ou du voisinage


L'un des critères les plus importants selon moi après le bien et ses environs, c'est bien entendu la copropriété ou le voisinage. Pour cela, il ne faut pas hésiter à aller chez les voisins pour se présenter et apprécié leur accueil.


Il faut aussi poser les bonnes questions au gardien, pour en apprendre plus sur la copropriété. Quels sont les problèmes récurrents rencontrés ? Y a t-il des querelles entre voisins ou à propos de travaux éventuels ?


Comment est gérée la copropriété ? Le syndic est-il facilement joignable ? Quels sont les travaux à prévoir ?


Il faut aussi savoir prendre du recul quant aux réponses reçues, car les copropriétés ou tout roule et où il n'y a aucun problèmes n'existent pas ! En maison individuelle on ne peut pas s'entendre avec tous les voisins de la rue sans exception, mais cela nous donne un bon aperçu de l'ambiance.


Pour conclure, je vous parle en titre de trouver le bien de vos rêves et j'ai beaucoup insisté sur la revente. Vous avez totalement raison de vous demander, mais si c'est le bien de mes rêves, pourquoi dois-je commencer par le revendre ? Au-delà de l'achat immobilier, il s'agit aussi d'un placement et d'un risque. On ne sait pas ce que la vie nous réserve (mutation, rupture, décès...), il faut donc dès le début réduire le risque au maximum pour faire le meilleure placement possible en cas de besoin.

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